Полная замена торцевой стены пятиэтажного кирпичного дома

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Все кирпичные дома в Москве можно условно разделить на две категории: построенные по индивидуальному проекту (старый фонд, сталинки и некоторые новостройки) и типовые (хрущевки и брежневки). И те, и другие имеют примерно схожую конструктивную схему, которая обуславливает большой простор для различных перепланировок.

По сравнению с панельными домами, перепланировка в кирпичном доме дает открывает широкие возможности по преобразованию своего жилья. Это объясняется тем, что в кирпичных домах значительно реже встречаются несущие внутриквартирные стены (тогда как в типовой панели почти все подобные стены несущие).

Кирпичные дома 50-х — 90-х годов:

Варианты перепланировки в кирпичном доме

На сегодняшний день самыми популярными вариантами перепланировок в кирпичных домов являются объединение кухни с комнатой и туалета с ванной.

При перепланировке кухни в кирпичном доме обычно сносят перегородку, отделяющую ее от смежной комнаты, чтобы получить большую кухню-гостиную. Но если на кухне установлена газовая плита, то полное объединение данных помещений запрещено (п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840).

Чтобы обойти это ограничение, вам потребуется ещё на стадии подготовки проекта перепланировки предусмотреть, раздвижные перегородки, которые формально разделят помещения кухни и комнаты — с м. материал про объединение газифицированной кухни с комнатой.

Кирпичные дома 90-х — 2000-х годов:

Впрочем, расширить кухню можно и не объединяя кухню с комнатой. Нередко ее расширяют за счет смежных нежилых помещений — кладовки или коридора. Некоторые собственники идут ещё дальше и решаются на перенос кухни на место комнаты или перенос кухни в коридор. Однако прежде, чем подготовить проект подобной перепланировки, необходимо выяснить у специалистов из проектной организации, не окажется ли кухня в итоге над жилыми комнатами соседей (это запрещено).

Аналогичные запреты действуют и при переносе ванной комнаты или при организации, скажем, второго санузла в спальне. Любой перенос или расширение этих помещений должны сопровождаться разработкой проектной документации от организации с допуском СРО, а иногда и автора проекта дома.

Распространен и вариант перепланировки квартиры в кирпичном доме в студию. При этом сносятся практически все межкомнатные перегородки, а внутреннее пространство помещений зонируется с помощью разных половых покрытий и декоративных перегородок. Возможность провести подобную перепланировку — еще одно преимущество кирпичных домов.

Согласование перепланировки в кирпичном доме: особенности

Несмотря на то, что внутренние стены квартир в кирпичных домах часто не являются несущими, самовольное проведение перепланировки недопустимо. Приведем распространенный пример: во многих старых домах с деревянными перекрытиями помещения разделены деревянными же перегородками. Под воздействием времени перекрытия могли осесть и опереться на эти перегородки, сделав их «разгружающими». И самовольный демонтаж такой перегородки может привести к аварии. В итоге материальная ответственность за восстановление стенки и ремонт перекрытия ляжет на хозяина квартиры.

Перепланировка в старых кирпичных домах также осложняется порой неожиданным расположением каналов вентиляции, случайное затрагивание которых приведет к невозможности узаконить самовольную перепланировку.

Перепланировки в кирпичных новостройках также могут быть связаны с проблемами — квартиры в таких домах часто продаются без отделки и со «свободной планировкой». Оба этих обстоятельства могут затруднить согласование с Мосжилинспекцией, если перепланировка в кирпичной новостройке будет узакониваться «по факту»: собственник скорее всего не соблюдет поэтажный план застройщика или уложит новый «пирог» полов без проекта.

Избежать любых подобных неприятностей можно, если вовремя провести согласование перепланировки. Для этого вам потребуется подготовить документы,указанные в п. 2.10 ППМ № 508 в редакции 840-ПП.

Вместе с этими документами вам также понадобится проект перепланировки, разработанный в проектной организации с допуском СРО.
Полный пакет бумаг должен пройти согласование в Мосжилинспекции и только после того, как будет получено письменное разрешение, можно будет приступать к началу работ по перепланировке помещений в кирпичном доме.

Фото перепланировок в кирпичных домах

Перепланировка кирпичной хрущевки

2-комнатная квартира в серии дома 1-510

Перепланировка кирпичной брежневки

Трехкомнатная квартира в доме серии II-29

Перепланировка двухкомнатной квартиры в башне Вулыха

Наша организация имеет большой опыт согласования перепланировок в кирпичных домах, при обращении к нам будем рады помочь в согласовании вашей перепланировки.

Холодная торцевая стена дома

Здравствуйте. Это мой первый пост, пишу я его для того чтобы получить совет от знающих людей в сообществе, а так же для тех у кого такая проблема и он не знает с чего начать.
Переехали мы в трёхкомнатную квартиру 135 серии в конце декабря 2018 года. Ещё на этапе переезда, когда жена мыла квартиру, пожаловалась мне, что в спальнях, туалете и ванне холодно. На тот момент я махнул рукой, сказав что в квартире долго никто не жил, поэтому и прохладно. Жена же продолжала жаловаться и сделала заявку в УК. Пришел сантехник, потыкал пирометром, сказал что у вас окна плохо поставлены и от них дует.
Ну если в окнах проблема, так решим, вызвали специалиста и он заменил резинки, помазал, прочистил. По его примеру я сделал второе окно. Ситуация не сильно улучшилась.
Мы обратились опять в управляющую компанию, они нам сказали что нужно прийти, написать заявление на проведение обследования, но не сейчас, а когда будет меньше минус 20 градусов. В итоге я проспал все сроки и поздно написал это заявление, ответом на заявление было, что необходимо обратится ещё раз, когда установится постоянная отрицательная температура.
Так же зимой я продолжил разбираться с окнами, снял пластик в круг окна, посмотрел откуда поддувает и подпенил эти места.
В ванне и туалете было вообще холодно и приходилось ставить обогреватель для того что бы вечером покупать ребенка.
В ванне переодически на швах появлялась плесень, ее постоянно заливали доместосом и соскабливали.
Поговорив с соседями стало понятно, что такие проблемы не только у нас, а у всего дома. Дом у нас одноподъездный, и оба торца мёрзнут, только мы мерзнем немного сильнее, т.к север и тепловой узел находится в другой части дома.
Встал вопрос «Что же нам сделать, что бы было тепло в ванной, да и вообще хотелось бы жить в квартире, у которой во всех комнатах тепло и уютно, и не нужно носить постоянно теплые носки».
Начали узнавать сколько стоит утепление торца здания и герметизация межпанельных швов.
По утеплению торца нам сказали стоимость 100 тыс. руб., но утепленение одного этажа (пятого) никто делать не будет, так как эффекта может не быть из-за проблем промерзания соседних этажей.
Про герметизацию швов мы спросили у бывших хозяев квартиры, они сказали, что швы уже делали и достигнут максимальный эффект , который только мог быть.
Тут мы с женой поняли, что попали на нормальный такой ремонт с утеплением стен в комнатах и нужно что то решать с ванной.
По ванне решили поставить дополнительный полотенцесушитель, который будет стоять на противоположной стене от стояка и по периметру ванны по низу будут идти трубы до полотенечник, тем самым подогревая воздух под ванной.
С утеплением стен решили подождать и попробовать утеплить их снаружи за счёт кап ремонта или текущего ремонта.
Летом в отпуске сделал дополнительный полотенцесушитель, сразу почувствовалась изменение, т.к. ванна начала просыхать. Так как прокладывал трубы за ванной ее пришлось отодвигать, вырезал весь герметик, там оказалось два слоя черной плесени. После монтажа труб где то около недели ванна стояла без герметика, ждал что бы все хорошо проветрилось и просохло.
Процесс монтажа медных труб и самого полотенцесушителя можно вынести в отдельный пост, т.к. с медью работал в первый раз.

С наступлением осени мы начали готовится к подаче заявок в управляющую компанию и фонд капремонта. В свободный день я съездил в управляющую компанию и переговорил с инженером по нашему дому.
Оказывается у нашего дома все в порядке, т.к. заявок на промерзания или жалоб на холод от жителей не поступало (смотрели за 2 года). Единственную заявку сделала моя жена. Если честно, тогда я охренел. У половины квартир проблемы с промерзанием стен, ни жалоб ни заявок нет.
После посещения УК встал вопрос нужно ли мне становится старшим по дому, т.к. на данный момент в доме нет старшего, а без него, любое движение, запрос, какое либо серьезное заявление должно быть по протоколу общего собрания. Каждый раз собирать кворум по какому-либо вопросу это не реально.
Немного подумав, я все таки принял решение стать старшим по дому, хотя бы на время разбирательств по поводу холодных стен.
В итоге мы провели общее собрание, меня выбрали старшим по дому и мы начали выяснять какие действия нам предпринимать, куда писать и что делать.
Первым делом мы начали штудировать интернет, толком так и не нашли что и как делать. После чего по старой памяти связались с бывшими владельцами квартиры (жена бывшего владельца квартиры старшая по дому). Она нам рассказала, что нужно подать заявление в фонд кап ремонта в котором описать проблемы в свободной форме и желаемый результат.
Тут мы задумались, нам нужно обратиться в управляющую компанию и фонд капитального ремонта, писать ли разные заявления или одно было не понятно.
Опять штудирование интернета, опрос знакомых, знакомых знакомых и если честно не помню уже откуда появляется решение в шапке сразу перечислить в какие организации мы это заявление адресуем и добавить в перечень организаций жилищную инспекцию.
В итоге получилось вот такое заявление.

Перед новым годом, 28 числа, развожу данное заявление, у меня его принимают, говорят в течении 3 дней выставим входящий номер. После январских праздников жена производит обзвон выясняет номера входящие, ответственных и и.д.

В первый же день я набрал управляющую компанию и спросил что они собираются делать по данному заявлению. На что мне ответили, нужно что бы наш специалист прошёлся по квартирам от которых поступило заявление, для этого сделайте заявки на обследование промерзания межпанельных швов.

В течении выходных мы подали заявки и с понедельника инженер обследовал наши квартиры. По итогу инженер сказал, что смысла смотреть швы нет, отзвонился инженеру по нашему дому и сказал про промерзание панелей. В актах конечно нарисовал, что швы нужно ремонтировать.

На этом обследования управляющей компании были закончены.

На следующий день я связался с ответственным от фонда капитального ремонта. Ответственная мне сказала, что обследовать ни чего не будет, т.к. по постановлению 417 от 26.05.2017, необходимо заключение от специализированной организации, участника СРО в строительстве о том что необходимо утеплять стены.

Немного позже со мной связалась специалист от жилищной инспекции. С ней мы прошли по нескольким квартирам, где она зафиксировала и убедилась, что у нас реально есть проблемы с теплоизоляцией стен. Задав некоторые вопросы о дальнейших действиях, она повторила мне ту же информацию что и специалист фонда капитального ремонта.

В итоге управляющая компания предложила одну организацию и вот уже полторы недели они тянут время и кормят завтраками обещая выслать коммерческое предложение.

Мы самостоятельно ищем компании, которые смогут выдать такое заключение. Нашли пока что две компании, буквально на днях, отправили документы, ждём какой ценник они выставят.

Если кто нибудь сталкивался с проведением таких работ, можете отписаться в комментариях сколько это стоило.

Для информации: дом девятиэтажный панельный одноподъездный 36 квартирный 135 серии. Место развития событий город Иркутск.

Что можно и нельзя при перепланировке квартиры

Хозяева квартиры могут сделать ее удобнее, под себя. Снести часть стен, чтобы было больше пространства. Или разгородить большую комнату на несколько маленьких, чтобы у каждого в семье была своя комната.

Но некоторые вещи запрещены. Не получится увеличить комнату за счет балкона или убрать дверь на кухне, если там газовая плита. Об этом лучше знать до перепланировки квартиры, чтобы не тратить время и энергию на проект, который нельзя воплотить в жизнь.

Расскажем, что конкретно можно и нельзя делать при перепланировке, и покажем, как это выглядит, на примере наших работ.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

В первую очередь, нельзя делать перепланировку без согласования. Перепланировка — это те изменения квартиры, которые отражаются на ее техническом плане. Этот план есть у каждой квартиры, он хранится в БТИ вместе с техпаспортом. А если техпаспорта еще нет, для перепланировки все равно придется получить. Так может быть, если квартира в новостройке.

На техническом плане видны границы всех комнат, все дверные проемы и проемы под окна. Все техническое и сантехническое оборудование тоже отмечено. Если вы делаете ремонт и планируете прорубить в стене новый проем или передвинуть стены, обязательно сначала согласуйте работы. Иначе перепланировка будет считаться незаконной.


На плане квартиры видно, установлена в дверном проеме дверь или нет. Поэтому если хотите снять дверь и оформить декоративный проем — это тоже перепланировка. А вот просто заменять двери можно без согласования

Не все работы в принципе можно согласовать. Если они не соответствуют строительным нормам и санитарным правилам — снипам и санпинам, разрешение не получить, а выполненную перепланировку не узаконить. Об этом поговорим подробнее.

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП — в п. 10 приложения № 1 перечислены все работы, которые запрещено выполнять и нельзя согласовать.

На кухне. Наиболее строгие требования к кухням с газовыми плитами. Так как газ взрывоопасен, все работы с газовым оборудованием должны контролировать техники Мосгаза. Кухня должна быть изолирована — сделать студию, если стоит газовая плита, не получится.

Нельзя:

  • объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату
  • переносить газовую плиту без разрешения от газовиков

Поставить стеклянные двери между кухней с газовой плитой и гостиной можно. А вот двери-гармошкой поставить не разрешат. Дверь должна плотно закрываться. Хотя никто не заставляет держать ее закрытой постоянно

В санузле. Санузел — это общее название для ванной комнаты и туалета. Это мокрые зоны, так как там проходят трубы водоснабжения. Есть риск, что трубы протекут, сорвет кран или воду забудут выключить. Чтобы уменьшить риск, на пол кладут гидроизоляцию, а еще устанавливают требования к расположению санузла. Нельзя, чтобы под ним находились жилые комнаты или кухня соседей.

Нельзя:

  • переносить ванную и туалет в жилую часть квартиры
  • расширять санузел за счет жилой комнаты

Переносить санузел в жилую комнату или расширять за ее счет можно только в одном случае — квартира находится на первом этаже. Значит, снизу нет соседей и нет риска залить их водой в случае аварии

Есть дополнительные требования, которые важно соблюдать при ремонте.

Нельзя:

  • подрезать вентиляционные короба, делать в них ниши
  • сносить порожки в туалете и ванной комнате


Порожек находится на входе в санузел, ванную или туалет. Его нельзя сносить и нельзя заменять на пластиковый. Высота — 2 см. Свод правил 29.13330.2011 «Полы», п. 4.8

Лоджия и балкон. В Москве нельзя объединить лоджию и жилую комнату, если это изначально не предусмотрено проектом дома. Такие работы не согласуют. При сносе перегородки тепло будет неправильно распределяться по дому. Кроме того, на балконе или лоджии не всегда можно сделать панорамное застекление. Если у всех балконов в доме есть ограждение в нижней части, этот стиль необходимо соблюдать.

Нельзя:

  • объединять лоджию и комнату
  • застеклять балкон в пол, если у остального дома балконы типовые, с загороженным низом


Часть стены между лоджией и балконом можно снести, но все равно нужно поставить перегородку, например стеклопакет от пола до потолка

Несущие стены. Весь дом держится на несущих стенах. Поэтому работать с ними надо осторожно. Масштабные вмешательства запрещаются. А немасштабные вроде новых дверных проемов нужно обязательно согласовывать. Разрешение дадут не на все работы — это зависит от типа и серии дома. Заключение о возможности перепланировки готовит организация — автор проекта дома.

Нельзя:

  • сносить несущие стены целиком
  • прорубать проемы в несущих стенах без согласия автора проекта дома
  • делать новые проемы без усиления


Пример усиления проема в несущей стене. Его называют П-образным. Усиление одного проема стоит от 45 000 ₽

Отопление. Системой отопления пользуются все жильцы дома. Поэтому тут тоже есть свои требования и запреты — от ваших действий не должны пострадать остальные жильцы. Инспектор Мосжилинспекции будет проверять, не используют ли батареи не по назначению, например, как источник горячей воды для теплых полов.

Нельзя:

  • делать теплые полы от батарей
  • переносить батареи на балкон или лоджию
  • зашивать стояки отопления и батареи без возможности доступа к ним


Короба из гипсокартона могут выглядеть эстетичнее, но делать их нельзя. Если в трубе будет засор или она лопнет, через короб будет очень сложно до нее добраться.

Чем грозит незаконная перепланировка

Если хозяин квартиры не согласует перепланировку или сделает ее с нарушением установленных правил, он нарушит закон. Это влечет целый ряд неприятных последствий:

Штраф. Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет. Размер — от 2000 ₽ до 2500 ₽.

Возврат квартиры в прежнее состояние. Если перепланировка сделана с нарушением строительных и санитарных норм, узаконить ее не получается. Даже после уплаты штрафа. Придется переделывать ремонт и возвращать квартиру в прежнее состояние. Хозяин квартиры все это делает за свой счет.

Суд. Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она подаст в суд. Помимо того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, придется оплатить все судебные издержки. Еще суд может назначить дополнительный штраф за невыполнение его решения — астрент. Если затянуть с ремонтом, придется платить этот штраф за каждый день просрочки. Кроме того, приставы могут запретить выезд из страны на время, пока решение суда не исполнено. Даже если поездка нужна по уважительной причине, выехать не получится.

Проблемы при продаже. Если продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, цена будет ниже, чем у таких же квартир без проблем с документами. Дело в том, что перепланировку в любом случае придется или узаконивать, или устранять. Только это ляжет на плечи покупателей. Поэтому цену они снизят. Быстро узаконить перепланировку перед продажей тоже не получается, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.

Что можно делать при перепланировке

При перепланировке можно делать все, что не запрещено. Менять расположение комнат, переносить батареи, плиту и сантехнику, делать декоративные подиумы и ниши. Безопасность этих работ должна подтвердить специализированная организация — проектное бюро с допуском СРО. А потом все проверит Мосжилинспекция.

Расскажем, что разрешается делать при перепланировке на самых частых примерах.

Можно сносить перегородки, если это не несущие стены. Можно демонтировать любые перегородки внутри квартиры. Конечно, если эти стены не несущие. Также можно возвести новые из облегченных материалов. Поможет сделать именно столько комнат, сколько нужно членам вашей семьи. Или вам самому. Можно оборудовать гардеробную — или, наоборот, избавиться от ненужной кладовки.


В проекте перепланировки снесенные стены отображаются синим пунктиром, а вновь возведенные — черными жирными линиями. Посмотреть проект.

Можно объединять ванную и туалет. Совмещенный санузел — одна из самых распространенных перепланировок. Появляется больше места для расстановки сантехники, шкафов, стиральной машины. И в целом такие санузлы выглядят просторнее.


При совмещении санузла его можно еще и расширить за счет коридора. А на первом этаже — также за счет жилой комнаты или кухни, если это нужно для перепланировки. Посмотреть весь проект

Можно заменить ванную на душевую кабину. Кому-то больше нравится лежать в ванне, кому-то — принимать душ. Что будет стоять в ванной, можно выбирать по своему усмотрению. Душевая кабина занимает меньшую площадь, а значит санузел станет еще просторнее. Впрочем, если размеры санузла позволяют, можно установить и ванную, и душ. Главное условие — нельзя делать трап-душ, когда вода сливается в специальные отверстия прямо в полу.


Можно поставить готовую душевую кабину или съемный поддон. Пол из плитки делать нельзя. В России это запрещено — СП 30.13330.2016

Можно убрать перегородку между кухней и гостиной, если у вас электроплита. Можно сделать кухню-гостиную и вообще убрать стену между жилой комнатой и кухней. Или оставить часть стены в виде стойки или арки. Нужно будет обозначить, где заканчивается кухонная зона и начинается жилая зона. Это можно сделать с помощью разного напольного покрытия или пристенка.


Объединенная кухня-гостиная в ЖК «Донской Олимп». Посмотреть проект

Можно перенести кухню в коридор. Такое решение позволит сделать из комнаты, где раньше была кухня, дополнительную спальню или рабочий кабинет. Площадь кухни должна быть не меньше 5 кв. м в однокомнатных квартирах и не меньше 8 кв. м — в остальных.


Кухня-ниша занимает совсем немного места и объединяется с гостиной. Посмотреть проект

Можно убрать дверь и оформить проем. Дверь между комнатами не обязательна. Их можно снять или поменять механизм, например с распашных на раздвижные. Есть одно исключение, когда дверь снять не получится — если это дверь на кухню с газовой плитой. Тогда газовики не разрешат убирать дверь совсем, а Мосжилинспекция не одобрит такую перепланировку.


Дверь на кухню можно убрать, если на кухне электрическая плита. Посмотреть проект

Снести подоконный блок и поставить французское окно. Это единственный вариант визуально объединить жилую комнату и балкон. В некоторых случаях нужно будет оставить часть стены — уточняйте это, когда будете заказывать проект перепланировки.


Окна в пол еще называют французскими или панорамными окнами. Света в комнате сразу становится больше. Посмотреть проект

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Реконструкция пятиэтажки практика и опыт

Крупнопанельные пятиэтажные дома массовых серий, прозванные в народе «хрущевками», возводились в нашей стране с 1959 по 1985 год. За это время было сдано в эксплуатацию около 290 млн. мг общей площади (не менее 10% жилого фонда), что позволило в значительной степени снизить остроту «жилищного вопроса». К сожалению, по прошествии нескольких десятилетий, стало ясно, что крупнопанельное домостроение того периода не отвечает требованиям, предъявляемым в настоящее время к жилым зданиям массовых серий. По мнению специалистов, сегодня эти дома — один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной сферы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий.

Более чем сорокалетний опыт эксплуатации крупнопанельных домов различных серий выявил множество дефектов и конструктивных недостатков, к числу которых, в первую очередь, относятся: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для герметизации стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают. Вопрос о сносе и реконструкции «хрущевок» всерьез обсуждался еще в 1989 г., но политические и экономические потрясения начала 90-х не позволили вплотную заняться этой проблемой, и лишь в последние годы в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах РФ начала осуществляться программа реконструкции пятиэтажек. В частности, в Санкт-Петербурге объектом Региональной программы реконструкции стали жилые дома массовых серий с общей площадью квартир около 8900 тыс. м2, из которых 6300 тыс. м2 приходится на долю крупнопанельных серий ГИ, ОД, 1-335 и 1лг-507, а 2600 тыс. мг — на долю кирпичных зданий серии 1-528. Территория застройки 60-х годов — 100 кварталов площадью 2500 га. В ходе выполнения программы должно быть реконструировано 3200 тыс. м2 и возведено 2800 тыс. м2 общей площади нового жилья. Сразу стало ясно, что к вопросу сноса пятиэтажек следует подходить дифференцированно, в зависимости конструкции, возраста и степени износа зданий. Дома таких серий, как К-7, И-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468,1-335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959-1962 годах, имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзито-бетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Кроме того, их отличительные особенности — это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5—6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать. Иначе обстоит дело с домами серий 1-464А и Д, 1-468А, Б и Д, 1-507, 1-510, 1605А, 1-515/9, 1-467А и Д,1-447, 1-511, 1-510, 1-335Д и др. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир, физический износ капитальных конструкций построек 1963

1970 годов, как правило, не превышает 20%, но внутридомовые сети требуют полной замены. Расчеты показывают, что стоимость демонтажа такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 350 у.е./м2. В данном случае наиболее рациональным подходом следует признать реконструкцию, после которой дома вполне могут простоять еще 60-80 лет. В настоящее время существует достаточно много проектов реконструкции пятиэтажек, в том числе использующих и богатый зарубежный опыт. Диапазон предлагаемых решений весьма широк: от минимодернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей, до таких глубоких вариантов реконструкции, как надстройка пятиэтажных домов до 9-10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись. Особого внимания заслуживает проект модернизации жилого дома с надстройкой мансарды с использованием передовых зарубежных технологий и материалов. Этот проест осуществляется при финансовой поддержке датского «Фонда для мансардных жилищ в России» в сотрудничестве с шестью скандинавскими компаниями-спонсорами, бесплатно предоставившими свои изделия, технологии и услуги. Первый удачный опыт такого рода был проведен в г. Лыткарино Московской области. Проект предусматривал реконструкцию трехподъездного четырехэтажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Строительные работы продолжались с февраля 1997 по февраль 1998 года. В процессе строительства был разобран нежилой чердак и установлена двускатная крыша. Несущая конструкция мансардного этажа собиралась по частям прямо на верхней площадке здания. Для теплоизоляции в мансардном этаже использовали минеральную вату ROCKWOOL. Межквартирные стены в мансарде возводились из кирпича, а внутриквартирные перегородки выполнялись из гипсокартонного листа (толщиной 12,5 мм) по стальному каркасу (два слоя с каждой стороны). Также строители установили мансардные окна VELUX, а для обеспечения доступа к жилым помещениям, расположенным в мансарде, были продлены лестницы. В результате на мансардном этаже получилось 9 новых одноуровневых и двухуровневых квартир (по 3 квартиры на каждой лестничной клетке мансардного этажа). В подвальном помещении здания установлена автоматическая система управления с температурными датчиками и регулирующими устройствами DANFOS. Система отопления была выполнена как двухтрубная с обратным противотоком, трубопроводы скрыты и заизолированы в канале средней лестницы. Утепление дома осуществлено путем монтажа вентилируемого фасада из металлического сайдинга с тепло-изолирующим слоем полиалапана. Второй подобный проект в рамках программы реконструкции жилых кварталов 60-х годов застройки был успешно реализован в Санкт-Петербурге, на улице Торжковской, 16. Комплекс работ включал реконструкцию пятиэтажного панельного жилого дома серии 1-507-3 постройки 1962 г, с надстройкой мансарды без отселения жильцов. Реконструкция, начавшаяся в январе 2000 г., продолжалась 9 месяцев. Как не раз подчеркивали организаторы, финансовая сторона данного пилотного проекта не может быть напрямую связана с коммерческой ценой. Основная цель состоит в инвестировании средств на передачу современных технологий из Западной Европы, обучение местных рабочих и административных сотрудников строительства, то есть весь опыт реконструкции следует рассматривать как инвестицию, которая проложит путь для будущих коммерческих или муниципальных проектов. На базе пилотного проекта был произведен расчет стоимости 1 м2 для массового строительства, которая составила 225-230 у.е. Эта цифра включает в себя не только расходы на строительство мансарды, но и затраты на реконструкцию здания. Приведем некоторые характеристики надстроенного мансардного этажа. В мансардном этаже расположены девять одноэтажных одно-, двух- и трехкомнатных квартир общей площадью 648 м2. Несущая конструкция мансарды выполнена из легких тонкостенных (д = 1,5 мм) стальных С-образных профилей, соединенных саморезами и болтами. Уклон верхней и нижней частей крыши — 15° и 70° соответственно. Сначала были смонтированы вальмовые (торцевые) несущие конструкции, опоры под коньковую балку и сама балка из стального проката. Затем — основные несущие конструкции мансарды из тонкостенного гнутого стального профиля. Конструкция крепилась к существующим карнизным блокам и к коньковой балке. В последнюю очередь был выполнен монолитный железобетонный пояс. В целом же конструкция содержала следующие элементы: • кровельный материал — оцинкованные металлические листы с покрытием (с двойным фальцем); • металлическая обрешетка и контробрешетка; • ветрозащита; • вентиляционный зазор шириной 45 мм; • стальные стропила С-образного профиля сечением 1,5 x 46 x 200 мм, расположенные приблизительно через 800 мм; • теплоизоляция (250 мм) — минераловатные плиты ЛАЙТ БАТТС (Rockwool); • металлическая обрешетка с шагом 400 мм; • пароизоляция; • гипсокартонные листы толщиной 12,5 мм (два слоя); • ограждения, устанавливаемые на крыше; • отливы и водосточные трубы. Существующие вентиляционные каналы нарастили выше уровня новой кровли согласно проекту. Межквартирные стены в мансардном этаже (от существующего перекрытия) были выполнены по сдвоенному металлическому каркасу с заполнением утеплителем и двухслойной обшивкой гипсокартоном (12,5 x 2 мм) с обеих сторон. Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы, стены лестничных клеток нарастили до проектной отметки и оштукатурили, а также установили новые ограждения и поручни. Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого этажа до мансарды. Следует лишний раз подчеркнуть, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции, испытывая минимальные неудобства. Таким образом, отпала проблема отселения. В ходе осуществления проекта (помимо надстройки мансардного этажа) была проведена реконструкция существующего здания, в том числе: • утепление наружных стен с использованием системы, представляющей собой минераловатные плиты ПЛАСТЕР 6АТТС, наколотые на специальные кронштейны из нержавеющей стали. Поверх плит на тех же кронштейнах фиксируется сварная сетка из оцинкованной стальной проволоки, на которую наносятся грунтовочный и выравнивающий штукатурные слои, а затем отделочная цементно-песчаная штукатурка; • обшивка и утепление балконов, включающая внешнее покрытие, металлическую обрешетку, легкую конструкционную сталь, термоизоляцию толщиной 250 мм, пароизоляцию, гипсокартон толщиной 12,5 мм (2 слоя); • установка нового теплового пункта в подвальном помещении, монтаж дренажной системы по периметру здания; • ремонт окон и дверей; • обновление существующих лестниц; • модернизация системы отопления и установка приборов автоматического регулирования. Проект разработан ОАО «ЛенжилНИИпроект», в качестве генерального подрядчика выступило ООО «ПАДАМС», а функции заказчика и технадзор выполняло ОАО «ПЕТЕРБУРГСТРОЙ». Необходимые материалы и оборудование были предоставлены датскими компаниями-спонсорами: ROCKWOOL (изоляционные материалы для мансардного этажа и утепления наружных стен дома), ЗАО VELUX-РОССИЯ (мансардные окна), DANFOS (контрольно-измерительные приборы для системы отопления и оборудования теплового пункта), GRUNDFO5 (циркуляционные насосы для теплового пункта), NORDIC WAVIN (материалы для внутренних инженерных сетей, а также трубы и колодцы для новой дренажной системы), TRELLEBORG (ремонт существующих окон и дверей). Следует отметить, что в ходе осуществления проекта большое внимание уделялось безопасности, как рабочих, так и жильцов. Устанавливались подвесные строительные леса, навесы и ограждения. Подведем некоторые итоги реализации описанного пилотного проекта. Прежде всего, опыт работы поданному проекту показал снижение затрат на отопление вдвое. В частности, только возведение мансардного этажа сокращает потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7-9%. Кроме того, при относительно небольших инвестициях, реконструкция обеспечила существенное увеличение жилой площади (до 20%) за счет мансардных надстроек. Немаловажно, что возведение новых площадей проводится в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой. Мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в два раза по отношению к зданиям из железобетонных панелей и в четыре раза — по отношению к кирпичным зданиям (без учета затрат на возведение фундамента). Хотелось бы также подчеркнуть, что описанная модернизация крупнопанельных домов ни в коем случае не является паллиативом, временным средством. Ведь проектный ресурс такого модернизированного здания, включая мансардную надстройку, составляет, по меньшей мере, 50 — 60 лет.

Современный подход к реконструкции «хрущевок»

Строительство пятиэтажных домов массовых серий продолжалось с 1959 по 1985 годы. За это время по всей России появилось около 290 млн м 2 общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 10% от жилого фонда страны.

Теперь, по прошествии нескольких десятков лет, крупнопанельное массовое жилье стало серьезной проблемой для местных властей на просторах России от Северо-Запада до Дальнего Востока. По мнению специалистов, сегодня эти дома — один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной реформы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий.

Наблюдение за крупнопанельными домами различных серий в течение более чем сорока лет выявило множество дефектов и недостатков конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.

Еще в 1989 году начали всерьез задумываться о сносе и реконструкции «хрущевок». Но политические и экономические пертурбации начала 90-ых не позволили вплотную заняться проблемой. И лишь в последние годы в крупных городах, например, в Москве, Санкт-Петербурге и нижнем Новгороде, начала осуществляться программа по реконструкции пятиэтажных жилых домов.

Сразу стало ясно, что к вопросу сносить или не сносить пятиэтажки, следует подходить дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа. Дома, таких серий как К–7, II–32, II–35, 1МГ–300, 1–464, 1–468, 1–335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959–1962 гг, имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Кроме того, их отличительные особенности — это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5–6 м 2 ) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.

Иначе обстоит дело с домами серий: 1–464А и Д; 1–468А, Б, Д; 1–507; 1–510; 1605А; 1–515/9; 1–467А и Д; 1–447; 1–511; 1–510; 1–335Д и др. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ капитальных конструкций построек 1963–1970 годов, как правило, не превышает 20%, притом, что внутридомовые сети требуют полной замены. Расчеты показывают, что стоимость демонтажа такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 350 долларов за квадратный метр. В данном случае наиболее рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома вполне могут простоять еще 60–80 лет.

Диапазон предлагаемых решений по реконструкции пятиэтажек весьма широк: от минимодернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей до таких глубоких вариантов реконструкции, как, например, надстройка пятиэтажных домов до 9–10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись.

Особо пристального внимания заслуживает проект модернизации жилого дома с надстройкой мансарды с использованием зарубежных передовых технологий и материалов. Такой проект осуществляется при финансовой поддержке датского «Фонда для Мансардных Жилищ в России» в сотрудничестве с шестью скандинавскими компаниями-спонсорами, бесплатно предоставившими свои изделия, технологии и услуги.

Первый удачный опыт такого рода был проведен в г. Лыткарино Московской области. Проект предусматривал реконструкцию четырехэтажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Строительные работы проводились с февраля 1997 по февраль 1998 года.

Второй подобный проект в рамках программы реконструкции жилых кварталов 60-ых годов застройки был успешно реализован в Санкт-Петербурге, на улице Торжковской, 16. Комплекс работ включал реконструкцию пятиэтажного панельного жилого дома серии 1–507–3 постройки 1962 года с надстройкой мансарды без отселения жильцов. Реконструкция была начата в январе 2000 года и велась 9 месяцев.

Как не раз подчеркивали организаторы, финансовая сторона данного пилотного проекта не может быть напрямую связана с коммерческой рыночной ценой. Поскольку основная цель состоит в инвестировании средств в передачу ноу-хау из Западной Европы, обучение местных рабочих и административных сотрудников строительства. То есть весь опыт пилотного проекта следует рассматривать как инвестицию, которая проложит путь для будущих коммерческих или муниципальных проектов.

На базе пилотного проекта была произведена расчетная стоимость квадратного метра для массового строительства, которая составила 225–230 долларов США, что включает в себя не только расходы на строительство мансарды, но и расходы на реконструкцию здания.

В мансардном этаже расположены девять одноэтажных одно-, двух-и трехкомнатных квартир общей площадью 648 м 2 . Несущая конструкция мансарды выполнена из легких тонкостенных (g = 1,5 мм) стальных С-образных профилей, соединенных саморезами и болтами, уклон в верхней и нижней частях крыши 15° и 70° соответственно. Для тепловой изоляции мансард применялись минераловатные плиты Лайт Баттс.

Действующие вентиляционные каналы были сохранены и наращены выше новой кровли согласно проекту. Межквартирные стены в мансардном этаже были выполнены (от существующего перекрытия) из сдвоенного металлокаркаса, с заполнением утеплителем, с двухслойной обшивкой 12,5 мм с обеих сторон.

Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы. Существующие вентиляционные каналы и стены лестничных клеток нарастили до проектной отметки из монолитного бетона и оштукатурили. Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого этажа и до мансарды. Также были установлены новые ограждения и поручни.

Следует лишний раз подчеркнуть, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции, испытывая минимальные неудобства. Таким образом, отпала проблема отселения.

В ходе осуществления проекта помимо надстройки мансардного этажа была проведена реконструкция существующего здания, в том числе: утепление наружных стен с использованием системы, представляющей собой минераловатную плиту Пластер Баттс, наколотую на специальные кронштейны из нержавеющей стали. На кронштейнах поверх панелей Пластер Баттс фиксировалась сварная сетка из оцинкованной стальной проволоки. На сетку были нанесены грунтующий и выравнивающий штукатурные слои, а затем отделочная цементно-песчаная штукатурка. А также проведены следующие работы — обшивка и утепление балконов, установка нового теплового пункта в подвальном помещении, монтаж дренажной системы по периметру здания, ремонт окон и дверей, обновление существующих лестниц, проведена модернизация системы отопления и установлены приборы автоматического регулирования.

Проект разработан ОАО «ЛенжилНИИпроект», генеральным подрядчиком выступило ООО «ПАДАМС», а функции заказчика и технадзор выполняло ОАО «ПЕТЕРБУРГСТРОЙ».

Необходимые материалы предоставили шесть датских компаний — спонсоров: ROCKWOOL (изоляционные материалы для мансардного этажа и утепления наружных стен дома), ЗАО VELUX-РОССИЯ (мансардные окна), Danfoss (контрольно-измерительные приборы для системы отопления и оборудования теплового пункта), Grundfos (циркуляционные насосы для теплового пункта в подвальном помещении), Nordic Wavin (материалы для выполнения внутренних инженерных сетей, а также трубы и колодцы для новой дренажной системы), Trelleborg (ремонт существующих окон и дверей).

К сожалению, развитие и дальнейшее широкое внедрение этого весьма успешного опыта реконструкции «хрущевок» зависит большей частью не от экономической эффективности проекта, а от финансовых интересов различных групп и госчиновников.

Как бы то ни было, опыт работы по данному проекту показал снижение затрат на отопление вдвое.

Кроме того, при относительно небольших инвестициях, реконструкция приводит к заметному увеличению жилых площадей (до 20%) за счет мансардных надстроек.

Материал предоставлен пресс-службой компании ROCKWOOL Russia — ЗАО «Минеральная Вата».