Восстановление многоквартирного кирпичного дома

Восстановление многоквартирных домов: основные проблемы и пути решения

Автор: Савельева О.И.

Восстановление многоквартирных домов: основные проблемы и пути решения

Савельева О.И., ген. директор Института экономики ЖКХ

Решение задач по повышению комфортности жилищного фонда требует увеличения масштабов как сноса аварийного, не подлежащего восстановлению жилья, так и капитального ремонта. Хроническое недофинансирование собственниками жилых помещений и бюджетом восстановления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры привело к лавинообразному неуправляемому ухудшению качества жилищ, увеличению доли непригодных для проживания жилых зданий.

Длительное неосуществление капитального ремонта, реконструкции многоквартирных домов на практике может даже привести к обрушению. Так, 27 октября 2006 года произошел обвал дома в Выборге, гражданам органами местного самоуправления были предоставлены номера в гостинице. Рухнувший дом был передан незадолго до обвала в жилищный фонд органов местного самоуправления из жилищного фонда ОАО «РЖД», в состоянии требующем реконструкции .

По данным официальной статистики, доля ветхого и аварийного жилищного фонда в 2009 г. составила 3,1% всего жилищного фонда Российской Федерации. За период 2000–2009 гг. эта доля росла в среднем на 0,08% в год (несмотря на фактически действующий законодательный запрет под угрозой административно-правового и даже уголовного преследования отнесения жилья к категории аварийного без переселения в срочном порядке проживающих в нем граждан). В целом по стране доля ветхого и аварийного жилищного фонда выросла с 2,4% в 2000 г. до 3,1% в 2009 г. При этом из года в год повторяются статистические данные, основанные на информации органов технической инвентаризации, в соответствии с которыми в большинстве регионов доля изношенного фонда не превышает 4–5%, а в отдельных субъектах Российской Федерации — 1,5–2,5%. Однако, по данным региональных обследований, в том числе проведенных Институтом экономики ЖКХ, и заключениям экспертов, доля ветхого жилищного фонда в Российской Федерации реально составляет не менее 14%. Во многих регионах и в значительной части поселений, особенно малых, доля изношенного жилья еще выше.

Неурегулированность вопросов ветхого и аварийного жилищного фонда стала настолько масштабной проблемой, что ее можно назвать одной из основных практически для всех регионов России .

Такое положение вызвано тем, что в результате массированной и не всегда осознанной по последствиям приватизации жильцы стали собственниками жилых помещений, в том числе в изношенном, ветхом и аварийном жилищном фонде. Обязанность же государства по передаче помещений в надлежащем состоянии (после проведения капитального ремонта), закрепленная законом о приватизации, не исполнена. Она традиционно не исполнялась и до приватизации. Низкий бюджетный потенциал территорий не позволял тратить средства на масштабный ремонт жилья и в 90-е годы, и в начале 2000-х годов.

В то же время на граждан, ставших собственниками помещений, не могли быть также возложены все затраты по капитальному ремонту, включая накопленные за предыдущие годы долги государства и муниципалитетов. Данный вопрос нашел свое закрепление в Обзоре судебной практики за II квартал 2007 г., утвержденном постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 г. В соответствии с этим постановлением обязанность по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления), не исполненная им на момент приватизации гражданами жилых помещений, сохраняется до исполнения обязательства.

Однако это не должно полностью снимать с собственников жилых помещений бремя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включая капитальный ремонт, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ . В то же время реализация этой нормы Жилищного кодекса РФ может быть полностью осуществлена лишь поэтапно: с одной стороны, по мере выполнения государством обязательств по капитальному ремонту ранее приватизированного изношенного жилья, а с другой — при обеспечении бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта .

С этой целью платежи собственников жилых помещений за капитальный ремонт должны быть включены в общую субсидируемую массу по оплате жилья и коммунальных услуг, что требует внесения изменений в статью 159 Жилищного кодекса РФ. Данной статьей установлено, что субсидии рассчитываются исходя из регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, размер которого определяется в зависимости от «цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма…». В состав этого стандарта не включается стандарт стоимости капитального ремонта, а следовательно, его величина не учитывается при расчете субсидий.

Следует отметить, что даже поэтапное возложение несения бремени расхода по капитальному ремонту многоквартирных домов на собственников жилых помещений может привести к резкому увеличению размера квартирной платы, что, в свою очередь может привести к росту социальной напряженности. Решение данной проблемы не может заключаться в использовании сугубо рыночных механизмов: тендеров, конкурсов, договоров, и т.д. Разумный подход при разрешении данной ситуации должен заключаться в жесткой регламентации ценовой политики со стороны государства по определению смет расходов на осуществление капитальных ремонтов. Полностью, разделяя точку зрения автора о необходимости обеспечения бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта, считаю, что необходимо разработать методику определения конкретного гражданина РФ малоимущим не только на основе дохода, выраженного в денежном эквиваленте, но и половозрастных, семейно-брачных, демографических и иных характеристик.

До решения этих проблем основными источниками финансирования капитального ремонта многоквартирных домов являются средства региональных и местных бюджетов, а также средства Фонда содействия реформированию ЖКХ при небольшой, как правило не превышающей 5–10% общего объема финансирования этих работ, доле средств собственников помещений. В дальнейшем к 2015 г., по нашей оценке, эта доля может вырасти до 20–25%, что будет доступно для оплаты собственниками жилых помещений (в общем размере платежей за жилищно-коммунальные услуги плата за капитальный ремонт не превысит при таком прогнозе 7–10%).

К началу 2008 г. практически все субъекты Российской Федерации подключились к реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. На эти цели Фондом содействия реформированию ЖКХ в 2008 г. перечислено 45 млрд руб., в том числе на капитальный ремонт 35,7 млрд руб., а в 2009 г. — 112, из которых 76,4 млрд руб. на капитальный ремонт. За счет этих средств увеличены масштабы капитального ремонта многоквартирных домов и сноса аварийного жилья (в 2008 г. с использованием средств Фонда расселено 1984 аварийных дома и капитально отремонтировано 37844 многоквартирных дома, а в 2009 г., соответственно, 2098 и 55227) . Кроме того, по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, финансируемым с участием средств Фонда, в 2009 г. введено 41615 вновь построенных жилых помещений. В них переселяются около 117 тыс. человек.

И хотя принятие Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ изменило существующую на протяжении многих лет ситуацию, заставило региональные и муниципальные органы управления не только просить средства на проведение ремонта, но и активизировать собственные усилия по объективной оценке сложившегося положения и наведению порядка в этом секторе, прирост ветхого и аварийного жилищного фонда в целом по России, несмотря на некоторое его сокращение, все еще не меньше чем в 10 раз превышает масштабы его ликвидации (в предыдущие годы эта величина достигала 15–20 раз).

Недоремонт жилищного фонда также составляет существенную величину, хотя в последние годы имел место рост объемов капитального ремонта.

За период 2003–2007 гг. всего по Российской Федерации за счет всех источников финансирования отремонтировано более 126 млн кв. м общей площади жилищного фонда. В 2008 г. отремонтировано 50,3 млн кв. м (в том числе 44,3 млн кв.м в многоквартирных домах), а в 2009 г. — 43 млн кв. м (в том числе 41,1 млн кв. м многоквартирных домах). Если в 2003–2007 гг. капитально ремонтировалось в среднем 0,9% в год, то в 2008 и 2009 гг. в результате поддержки этого вида работ из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ доля отремонтированной общей площади многоквартирных домов выросла, соответственно, до 1,6% в 2008 г. и до 1,4% в 2009 г., а доля площади капитально отремонтированных многоквартирных домов составила в 2008 г. 2,1%, а в 2009 г. — 1,9%. Иначе говоря, несмотря на экономический кризис, приведший в 2009 г. к сокращению общей площади капитально отремонтированных жилых домов, в том числе многоквартирных, она в 2008 г. превысила, а в 2009 г. практически достигла величины используемого стандарта объема ремонта — 2% площади в год (см. рис 1).

Читайте также  Применение старого кирпича на даче

Жилые дома, отнесенные в действующей отчетности к ветхим, в большей части также являются непригодными для проживания и требуют сноса и переселения проживающих в них граждан.

Проведение реконструкции аварийного дома — что это такое, чем отличается от капремонта и как добиться улучшения условий проживания?

Жить в доме, который находится в аварийном состоянии, не только некомфортно, но и опасно.

Крайне важно знать, как начать реконструкцию либо капитальный ремонт, в какую инстанцию обратиться, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия для жизни. А также в каких случаях жильцы аварийного дома могут требовать переселения из такого жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Рассмотрим несколько видов обновления сооружений.

Реконструкция

Реконструкцией называется процесс обновления устаревшей архитектурной единицы с целью полного воссоздания эстетичного вида, а также предоставлении безопасных жилищных условий жителям здания.

Ремонт

В целом ремонтом называют изменение здания внешне, а также улучшение жилищных условий. К тому же, ремонтом может быть разного вида изменение и дополнение, например, добавить окна, двери, заменить полностью водоснабжение, электропроводки и подобного рода вещи.

Капитальные работы

Это серьезный и длительный, но важно, что качественный процесс улучшения здания, его обновление и починка. При капитальном ремонте, строители могут полностью изменить каркас сооружения, добавить пристройку и что-то улучшить. В частых случаях капитальный ремонт подразумевает изменение планировки здания, с целью сделать жилищные условия более комфортными.

Все элементы здания, которые уже не пригодны для использования, заменяются в первую очередь. Когда ведется капитальный ремонт жилого здания, все его жильцы временно должны покинуть свой дом и вернуться уже в безопасное и модернизированное место.

Проводят ли капремонт в очень старом жилье?

Если многоквартирный дом находится в аварийном состоянии, то жильцы в первую очередь обращаются в управляющую компанию, которая обязана оценить состояние дома и определить стоит ли эвакуировать людей, чтобы провести капитальный ремонт. В некоторых случаях жильцов придется расселить в новые, более приемлемые для жизни условия. Согласно п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, управляющая компания должна заняться эксплутационно-ремонтными работами в аварийном доме.

При оценке состояния дома, специалисты обращают внимание на фундамент, так как если он довольно прочный, то его можно реставрировать и позволить людям жить в нем. Обращается внимание также на состояние стен и крыши.

За что могут не платить жители ветхого здания?

Если вам «посчастливилось» быть жильцом аварийного дома, то вам следует знать за что вы обязаны и не обязаны платить, согласно пункту 2.3.7 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170:

  • Капремонт не входит в перечень услуг, за которые вам следует платить, так как этим занимается управляющая компания, она же отвечает за процедуру расселения жильцов в аварийном здании (в какие сроки происходит расселение?).
  • Вы ответственны материально за содержание и ремонт своего конкретного жилья, и обеспечение квартиры нормативными условиями для проживания — это значит, что вы продолжаете оплачивать счета, которые используете лично вы.

Можно ли требовать переселения?

Как быть, если капремонта нет, а жилье не хотят признавать аварийным? Отталкиваясь от постановления правительства РФ от 28.01.2006 №47, вы имеете полное право требовать от управляющей компании капитального ремонта либо переселения в случаях если:

  • На несущих конструкциях были замечены деформации.
  • Не хватает каких-либо элементов инженерных коммуникаций, таких как централизованное отопление либо неполадки в водоснабжении.
  • Температура воздуха в комнатах менее 18 градусов в течение долгого промежутка времени.
  • Влажность воздуха более 60%.
  • Отсутствие определенного количества окон и дверей.
  • Наличие токсичных веществ, особенно в больших количествах.

Если же она не хочет признавать дом аварийным, вы имеете право написать на управляющую компанию коллективную жалобу и обратиться в вышестоящие инстанции.

О том, при каких условиях жильцы аварийного дома могут требовать переселения, рассказано здесь.

Стоит ли самим пытаться осуществить починку здания, если её не делают?

За свой счет жильцы могут модернизировать и улучшать свою квартиру, но, если сооружение в целом нуждается в ряде определенных операций, вы не должны пытаться устранить проблемы своими руками.

Управляющая компания отвечает за то, чтобы предоставлять вам адекватные условия жизни, и в случае каких-либо проблем, она несет полную ответственность за устранение любых неполадок, касательно всего сооружения в целом и комфорта жизни его жильцов. Согласно постановлению государственного комитета по строительству и жилому комплексу от 27 сентября 2003 года №170, управляющая компания должна проводить модернизацию домов один раз в 3-5 лет.

Таким образом, каждый жилец не должен игнорировать тот факт, что его дом находится в аварийном состоянии, и даже если управляющая компания не собирается ничего делать, не стоит пытаться улучшить весь дом самостоятельно.

Нужно быть осведомлённым в каких случаях жилье считается аварийным, а также как поддерживать его в порядке. Жилец дома должен понимать за какие услуги он обязан платить, а какие покрывает управляющая компания. Стоит помнить, что в первую очередь вы должны думать о своей безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Технология ремонта кирпичной кладки в стене квартиры снаружи или изнутри, если имеются дыры отдельными частями

Нарушение целостности кирпичной кладки характерно для любых типов зданий, независимо от их срока эксплуатации. Среди причин разрушения стен различают ошибки при проектировании, нарушение технологии кладки, природные факторы. Своевременный ремонт внутренних и наружных кирпичных стен поможет увеличить безопасность здания и продлить его эксплуатационный ресурс.

Способы восстановления целостности кирпичной вкладки и их особенности

Кирпич является одним из распространенных бюджетных строительных материалов, обладающий хорошей прочностью. Восстановить целостность кладки можно самостоятельно. Главное — строго придерживаться технологии.

Когда потребуется ремонт кирпичной кладки отдельными местами?

При появлении трещин на кирпичных стенах, первым делом установить и устранить причину, из-за которой разрушается кладка. Далее следует постоянно контролировать процесс образования и роста трещин и деформаций, сделать это можно при помощи специальных маяков. Ремонт стен нужно выполнять только после обнаружения причин, вызывающих нарушение их целостности. В противном случае, желаемого результата он не принесет.

Одними из опасных трещин являются соединенные между собой, поскольку они вызывают обвал стен. Для восстановления целостности кладки, необходимо определить тип повреждения, причины и особенности его возникновения. Различают следующие типы повреждения:

  • сколы, трещины и прочие механические дефекты;
  • возникновение деформаций, которые вызывают растрескивание и отслоение штукатурного слоя с поверхности кладки;
  • проявление пятен ржавчины, являющихся свидетельством возникновения очагов коррозии на закладных металлических элементах. Подобные мероприятия негативно отражаются на состоянии всей конструкции, разрушая ее;
  • выступание кирпичей вследствие нарушения технологии их укладки, воздействия природных факторов, наличия механических повреждений на поверхности.

Все эти факторы являются немедленными предпосылками к проведению восстановительного ремонта.

Технология устранения дефектов кирпичных рядов снаружи

Объем и сложность восстановительных работ зависят исключительно от характера повреждений. Различают следующие виды ремонта:

  1. Шпаклевка трещин начинается с очистки поврежденного места от грязи, пыли ржавых и жирных пятен, с его последующей обработкой строительной грунтовкой глубокого проникновения. Для устранения повреждений потребуется раствор цементно-песочной смеси в пропорции 1:3 (цемент + песок), которым максимально заполняется место дефекта.
  2. Восстановление целостности швов. Перед выполнением этой процедуры следует максимально очистить промежутки между кирпичами от старого раствора. После этого хорошо очистить место ремонта щеткой и обильно смочить водой. Далее переходим к реставрации шва.
  3. Разрушение кирпича — одна из самых сложных и серьезных восстановительных процедур, поскольку в этом случае потребуется полная замена поврежденных элементов. Идеальным вариантом ремонта станет полная разборка кладки с последующим возведением новой стены.
Читайте также  Чем красить швы кирпичной кладки?

Восстановление несущих наружных стен

Вследствие различных факторов, некоторые участки несущих наружных стен могут потерять свою прочность, из-за чего необходимо будет полностью их переложить. Это наиболее действенная мера, поскольку она позволяет полностью восстановить прочность несущей стены и ее внешний вид. Полное восстановление целостности участка кирпичной наружной несущей стены состоит из следующих этапов:

  1. Выявление и устранение причин повреждения.
  2. Подготовка и укрепление кирпичного ряда, расположенного в верхней части поврежденного участка.
  3. Демонтаж дефектного участка и подготовка материала.
  4. Выполнение новой кладки в соответствии с технологией.
  5. Крепление восстановленного участка специальными подпорками.

Ремонт лицевой поверхности наружных кирпичных стен

При сильных повреждениях кирпичной кладки фасада могут использоваться специальные укрепляющие металлические пояса либо накладки, препятствующие дальнейшему разрушению стен.

Чтобы отследить динамику роста трещин в кладке, необходимо заклеить их бумагой. Ее целостность является свидетельством отсутствия разрушительного процесса. А разорвавшаяся бумага говорит о том, что трещина продолжает увеличиваться, и перед тем, как приступить к ее ремонту, необходимо установить причину повреждения.

Технология ремонта разрушенной кирпичной стены внутри

Технология восстановления целостности внутренних кирпичных стен практически ни чем не отличается от ремонта наружной кладки. Самый простой и бюджетный вариант ремонта – способ встречного забуривания. Суть его заключается в том, что в определенных местах поврежденных стен высверливаются отверстия, которые для восстановления целостности кладки полностью заполняются цементным раствором.

Один из самых действенных способов ремонта кирпичной кладки является ее разборка с последующей перекладкой стены и заменой поврежденных кирпичей. Единственный минус этого способа – стоимость и сложность его проведения.

Подготовка стены в квартире

Для восстановления целостности кладки потребуются следующие инструменты:

  1. Мастерок.
  2. Кельма.
  3. Жесткая металлическая щетка.
  4. Зубило.
  5. Перфоратор.
  6. Молоток.
  7. Расшивка.
  8. Уровень.
  9. Емкость для приготовления растворной смеси.

После определения и устранения причины разрушения стены, можно начинать реставрационные работы, которые будут направлены на восстановления целостности.

Ремонт начинается с очистки поврежденного участка от грязи и пыли, удалении старого раствора и поврежденных кирпичей. Сделать это можно при помощи молотка и зубила, или перфоратора. При этом работать этими инструментами так, чтобы не повредить кирпичи.

Как отремонтировать кирпичную стену?

После выполнения подготовительного этапа, переходим непосредственно к ремонту описанными выше способами. Для этого используются следующие типы растворов:

  • цементно-песчаные;
  • гипсовые;
  • известковые;
  • акриловые.

После приготовления раствора в него добавляют специальную присадку, которая позволит улучшить его свойства. Место ремонта следует обильно смочить водой. Приготовленную растворную смесь наносить так, чтобы она заполнила дефектные участки. При значительных повреждениях стен используют специальные подпорки, которые не позволят выпадать раствору.

Советы по работе

Перечислим рекомендации, которые помогут при самостоятельном восстановлении поврежденных участков кирпичных стен:

  1. Выявление причины возникновения повреждения.
  2. Наблюдение за динамикой роста трещин и прочих деформаций.
  3. Подготовка.
  4. Восстановление целостности стены.
  5. Реставрация.

Как видно, выполнить самостоятельный ремонт разрушенной кирпичной кладки на практике не так уж и сложно. Главное — установить и устранить причину повреждения, иначе от выполнения реставрационных мероприятий не будет никакого толка.

Полезное видео

Реставрация и ремонт кирпичной кладки

    1. Прежде чем приступить к реставрации – оцените ситуацию
      • Поверхностный осмотр
      • Замеры
      • Контроль развития деформаций
      • Анализ состава
    2. Подготовка стены перед реставрацией
      • Зачистка поверхности
      • Обработка
      • Грунтование
    3. Устранение мелких повреждений
      • Домазка и затирка швов
      • Замена отдельных кирпичей
      • Состаривание кирпича
      • Заделка трещин
    4. Инъецирование (заполнение внутренних пустот)

    Прежде чем приступить к реставрации – оцените ситуацию

    Что потребуется: рулетка, небольшая линейка, уровень, отвес, щуп-спица.

    Перед началом работ по реставрации кирпичной кладки необходимо оценить ее техническое состояние. Исследование условно можно разделить на три этапа.

    Поверхностный осмотр

    Визуальная оценка позволяет обнаружить:

    • трещины на поверхности кирпичной кладки,
    • разрушение (рыхлость, выкрашивание, сколы, выбоины) и/или отсутствие отдельных кирпичей,
    • выветривание швов,
    • расслоение рядов кладки,
    • пятна ржавчины и высолы на поверхности,
    • грибок, плесень, мох.

    Ржавчина на поверхности кладки – признак потери монолитности конструкции из-за коррозии стальных закладных деталей или арматуры.

    Замеры

    Чтобы уточнить данные, полученные при визуальном осмотре, и оценить степень повреждений, необходимо измерить:

    • толщину и глубину трещин,
    • толщину швов,
    • углы отклонения кладки от вертикали и горизонтали в плоскости стены (по швам),
    • углы отклонения кладки от плоскости стены.

    Перед восстановлением кирпичной кладки необходимо устранить первопричины деформаций, иначе не избежать повторных разрушений.

    Контроль развития деформаций

    Если в кладке появились трещины, необходимо проследить динамику разрушения. Для этого нужно:

    • замерить первоначальную ширину и глубину трещины, отметить место замера, установив маяки (из бумаги или гипса);
    • отслеживать динамику через равные промежутки времени;
    • устранить первопричину деформации, которая чаще всего заключается в просадке грунта, фундамента или части здания;
    • убедиться, что состояние трещин стабилизировалось.

    Анализ состава

    При наличии на кладке высолов рекомендуется также провести лабораторное исследование их химического состава. Оно позволяет узнать количество содержащихся в кладке сульфатов, нитратов, солей и влаги.

    Материал для анализа берут из четырёх удалённых друг от друга точек.

    Случаи, когда кладку считают аварийной

    • Кирпичи или блоки кладки нависают и угрожают падением.
    • Кладка отклонена от вертикали более чем на 1/200 высоты стены или 1/3 толщины кладки.
    • Кладка выпучивается (выпирает из плоскости стены) более чем на 1/200 высоты деформированного участка или 1/3 толщины кладки.
    • Трещины пересекают четыре и более рядов кладки.
    • Повреждения кладки имеют глубину более 2 см.
    • Наблюдается расстройство или расслоение рядов кладки.

    Подготовка стены перед реставрацией

    Что потребуется: зубило, молоток, перфоратор, шпатель, металлическая щётка, наждачная бумага или шлифовальная машинка, ёмкость для раствора, кисть или пульверизатор, перчатки и респиратор.

    Зачистка поверхности

    Необходимо удалить остатки штукатурки, цемента и выступающего из швов раствора с поверхности кладки. Для этого используется два метода.

    • Смочить поверхность для снижения пылеобразования.
    • Аккуратно при помощи скарпели и молотка удалить остатки цементсодержащих растворов.
    • Сколоть крупные куски раствора зубилом.
    • Удалить мелкие загрязнения наждачной бумагой, жёсткой щёткой или шлифовальной машиной.

    Металлическая щётка может оставлять на кирпиче царапины. Решите, насколько это уместно в вашем случае.

    Применяется для удаления плотно въевшихся сажистых и других органических загрязнений.Для растворения загрязнений используется специальное моющее средство (смывка или паста). Работы необходимо проводить согласно инструкции.

    Химическая очистка не подходит для силикатного кирпича. Компоненты, содержащиеся в растворе, разъедают его поверхность.


    Удаление повреждённых элементов

    Параллельно с очисткой поверхности необходимо полностью удалить все разрушенные кирпичи, расчистить наружные швы и осыпающиеся края трещин. Для этого используется зубило, шлифовальная машинка и перфоратор.

    Обработка

    • Единоразовая обработка «засоленных» участков специальным составом, очищающим от высолов.

    Смывка высолов не препятствует их повторному появлению. Для дальнейшей защиты необходима обработка блокиратором солей и гидрофобным составом.

    • Биоцидная (противомикробная) обработка поверхностей фасада в два слоя с промежутком в 10-20 минут.
    • Санирующая обработка наружных стен кистью, фундамента у основания орошением. Повторить дважды с промежутком в 2-3 суток.

    Грунтование

    Для грунтования в зависимости от состояния исторического кирпича используются глубоко укрепляющие составы (т.н. “камнеукрепители”) или составы с небольшим проникновением внутрь основания (грунты на основе силикатов калия) Реставрационная грунтовка укрепляет поверхность кирпича, выравнивает впитывающую способность, увеличивает сцепление с другими материалами. Всё это – гарантия долговечности результата реставрационных работ. В зависимости от типа,грунтовка наносится кистью или орошением в два слоя с промежутком в 2-4 часа.

    Для кирпичных поверхностей лучше всего подойдёт силикатный грунт PETROMIX PL-04.

    Устранение мелких повреждений

    Домазка и затирка швов

    Старые стены часто сложены на известковом растворе, поэтому при восстановлении стен кирпичной кладки используется именно он.

    Другие причины использования известкового раствора:

    • высокая пластичность,.
    • хорошее прилипание к старым элементам кладки,.
    • медленное застывание,.
    • отсутствие трещин при эксплуатации.

    Для восстановления швов и заделки трещин в кирпичной кладке реставраторы рекомендуют кладочный известковый раствор ММ-01.

    Необходимо заново обработать все наружные швы, чтобы избежать разницы в цвете и структуре старого и нового раствора.


    Замена отдельных кирпичей

    На этапе подготовки были извлечены старые кирпичи и место было очищено от остатков раствора и пыли. Осталось установить новые кирпичи:

    • уложить раствор на дно ниши слоем в 10-12 мм;
    • окунуть кирпич в воду;
    • нанести раствор на все грани, кроме нижней и лицевой;
    • установить кирпич в нишу;
    • выровнять положение кирпича с помощью киянки;
    • удалить излишки раствора и затереть швы.

    Состаривание кирпича

    Новый кирпич будет выглядеть инородно в старой кладке.

    Вот несколько приёмов, позволяющих быстро состарить кирпич:

    • обработка грубой наждачной бумагой сделает поверхность менее ровной;
    • с помощью зубила можно добавить несколько сколов и щербин;
    • обжиг паяльной лампой «пачкает» поверхность – добавляет естественных тёмных пятен и полос, которые не загрязняют руки и одежду при касании и не смываются.

    Рекомендуем к применению

    Кладочный раствор известковый М50

    Инъекционный раствор для укрепления кладки

    Заделка трещин

    После того, как были устранены причины образования трещин в кладке и деформации стабилизировались можно приступать к ремонту трещин.Трещины до 10 мм заполняются раствором с фракцией заполнителя до 1,25 мм, до 5 мм с фракцией не более 0,1 мм.

    Трещины с раскрытием более 10 мм требуют перекладки стены или установки поперечных связей между краями трещины с последующим заполнением раствором.


    Инъецирование (заполнение внутренних пустот)

    Инъецирование (инъектирование) кладки – это процесс закачки под давлением специального сотава внутрь кирпичной кладки для заполнения внутренних трещин и пустот. Такая технология восстановления кирпичной кладки подходит как для ликвидации единичных трещин, так и для повсеместного усиления конструктива кирпичных стен.

    Этапы процесса инъецирования:

    • формирование отверстий,
    • продувка и увлажнение отверстий,
    • установка пакеров,
    • зачеканка трещины для недопущения выхода раствора,
    • закрепление пакеров быстротвердеющим раствором,
    • закачивание через трубки подготовленного по инструкции раствора с помощью шприца (для небольших трещин) или насоса,
    • извлечение трубок и замазка отверстий раствором.

    Среди продукции Петромикс есть инъекционный раствор для укрепления кладки IM-01. Он не имеет усадки, обладает высокой проникающей способностью и заполняет даже мелкие пустоты.

    Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах

    При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома.
    Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

    Кто отвечает за состояние фасада МКД

    Как указано в п.1 ст.158 ЖК РФ, владелец квартиры обязан нести расходы на содержание помещения, которое ему принадлежит, поддерживать оптимальное состояние общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности. Для этого он ежемесячно вносит фиксированную плату. Это правило также распространяется на владельцев нежилых помещений в доме.

    Если компания управляет имуществом МКД на основании договора, она несет ответственность за надлежащее содержание фасада. Что касается того, кто ремонтирует фасад, если в доме ТСЖ, как правило, жильцы обращаются за услугами к подрядчику.

    В контексте данной темы полезно выяснить, в чем заключаются права и обязанности ТСЖ.

    Чтобы инициировать действия УК, нужно отправить обращение на имя директора организации. В письме следует аргументировать необходимость благоустройства наружных элементов здания.

    Множество нормативно-правовых актов разной юридической силы регламентируют права и обязанности собственников квартир и управляющей компании.

    Организационные мероприятия по выполнению капитального ремонта перечислены в Федеральном законе № 271-ФЗ в ЖК РФ от . Согласно этому документу, в субъектах РФ предусмотрены разные способы финансирования работ по капремонту.

    Также следует принимать во внимание положения следующих нормативно-правовых актов:

    1. Ст.166-174 ЖК. В них указаны общие требования относительно проведения капитального ремонта в МКД.
    2. Гражданский кодекс (ст.210 о бремени содержания имущества).
    3. Градостроительный кодекс.
    4. Постановление Правительства № 615 от .

    Перечисленные документы призваны урегулировать взаимодействие между собственниками квартир и региональными властями. Так, в постановлении Правительства № 615 указано, какие работы входят в капремонт, определены обязательства и ответственность за их выполнение.

    На территориальные власти возложены организаторские и контролирующие функции. Владельцы же обязаны собрать средства на оплату работ.

    Общие сведения

    Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.

    Капремонт фасада можно разделить на три стадии:

    1. Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
    2. Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
    3. Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.

    Чем отличается капитальный ремонт от текущего

    Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:

    · полностью удаляют с поверхности старое покрытие;

    · очищают поверхность от ржавчины, грибковых поражений, солевых пятен, пыли, и т. д.;

    · заделка трещин, грунтовка фасада;

    · выполняют утепление стен, герметизацию стыков;

    · нанесение защитно-декоративного покрытия в виде штукатурки, плитки, камня, и др.;

    · иногда выполняют полную замену окон, дверей, отливов, водосточных труб и др. элементов здания.

    Работы при капитальном ремонте здания направлены на полное восстановление или придание нового облика дому.

    • очистка поверхности от старого покрытия, пятен ржавчины, плесени;
    • заделка трещин, герметизация швов;
    • грунтовка и покраска.

    Не только обновляется внешний вид, но и защищаются конструкции от разрушения в течении эксплуатации.

    Работы по реставрации фасада различаются, в зависимости от степени его разрушения. Нормативными документами устанавливается межремонтный интервал для проведения текущего ремонта 5 лет, для капитального — 10 лет.

    Когда необходим капитальный ремонт фасада

    В большинстве случаев разрушения фасада заметны невооруженным глазом, но полноценный визуальный осмотр проводит комиссия с участием специалистов, сотрудников УК и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, привлекаются представители регионального оператора. Для выявления скрытых недостатков нужны инструментальные исследования.

    Явные признаки, которые свидетельствуют о необходимости восстановления фасада:

    • штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30%;
    • между блоками/панелями видны швы;
    • трескается утеплительный слой;
    • деформированы водосточные желоба;
    • осадки скапливаются на наружной стене.

    В случае обнаружения вышеперечисленных признаков нужно как можно скорее начинать ремонтные работы.

    Узнайте подробнее о том, какой спектр работ включается в капитальный ремонт многоквартирных домов.

    Как действовать, если капремонт нужен раньше?

    Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием. Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

    Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.

    Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.

    Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже: